2026 부동산 세제개편 핵심 정리,종부세·양도세 어떻게 달라질까

2026년 부동산 세제개편안이 발표되면서 주택 보유자의 관심이 종합부동산세와 양도소득세에 쏠리고 있습니다.

이번 개편의 핵심은 단순한 세율 인상이 아닙니다. 주택 수와 보유기간을 기준으로 삼던 과세 체계를 주택가액과 실제 거주기간 중심으로 바꾸는 것이 가장 큰 특징입니다.

같은 1주택자라도 실제로 그 집에 사는 사람과 다른 곳에서 전세로 살면서 본인 집을 임대하는 사람의 세금 차이가 커질 수 있습니다. 고가주택이나 여러 채를 보유한 사람 역시 보유 목적과 주택가액에 따라 부담이 달라질 전망입니다.

이 글에서는 정부가 발표한 개편 방향을 종부세와 양도소득세로 나눠 정리하고, 어떤 사람이 영향을 크게 받는지 확인합니다. 발표 원문은 대한민국 정책브리핑에서 볼 수 있습니다.

2026 부동산 세제개편 핵심 내용

정리하면 실거주 1주택자는 보호하고, 비거주 주택과 초고가주택 그리고 다주택 보유에 적용되던 혜택은 줄이는 구조입니다.

기준이 ‘몇 채를 가지고 있는가’에서 ‘얼마짜리 집에 실제로 살고 있는가’로 이동합니다.

2026 종부세 개편, 무엇이 달라질까

실거주 1주택 기본공제 14억 원으로 확대

실제로 거주하는 1세대 1주택자의 종부세 기본공제는 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 확대됩니다.

이에 따라 시가 약 20억 원 이하의 실거주 1주택은 종부세 과세 대상에서 빠질 가능성이 높습니다. 시가 20억~30억 원 구간의 실거주 주택도 지금보다 부담이 줄어드는 구조입니다.

다만 시가 40억~50억 원을 넘어가는 초고가주택은 오히려 종부세가 늘어날 수 있습니다. 1주택자라고 해서 모든 가격대에서 세금이 줄어드는 것은 아닙니다.

비거주 1주택자는 기본공제 축소

1주택을 보유하고 있어도 그 집에 거주하지 않는다면 기본공제는 12억 원에서 9억 원으로 줄어듭니다.

본인 명의 주택을 임대하고 다른 지역에서 전세나 월세로 사는 경우가 비거주 1주택자로 분류될 수 있습니다. 그동안은 실거주 여부와 관계없이 같은 공제를 적용받았지만, 앞으로는 실제 거주 여부가 종부세를 가르는 기준이 됩니다.

직장이나 자녀 교육, 가족 돌봄 같은 이유로 본인 소유 주택에 살지 못하는 1주택자라면 적용 조건과 예외 사유를 먼저 확인해야 합니다.

다주택자는 주택가액과 거주 비율이 기준

다주택자의 종부세 기본공제는 실제 거주하는 주택이 전체 보유 주택가액에서 차지하는 비율에 따라 달라지는 방식으로 바뀝니다.

기본공제 계산식은 다음과 같습니다.

4억 원 + 5억 원 × 거주용 주택가액 ÷ 전체 주택가액

전체 보유 부동산에서 실거주 주택의 비중이 높을수록 공제액이 커집니다. 반대로 임대나 투자 목적으로 보유한 주택의 비중이 높으면 공제 혜택이 줄어듭니다.

세율은 주택 수에서 가격 중심으로 전환

기존 종부세는 보유한 주택 수에 따라 세율이 달라졌습니다. 개편 이후에는 주택 수보다 과세표준과 전체 주택가액이 더 중요해집니다.

과세표준 6억 원 이하 구간은 기존 세율을 유지하지만 6억 원 초과 12억 원 이하 구간은 세율이 단계적으로 올라갑니다. 이후에는 주택 수와 관계없이 과세표준 구간에 따라 0.5%에서 5.0%의 단일 세율 체계가 적용될 예정입니다(정책주간지 K-공감).

따라서 저가주택 여러 채를 보유한 사람보다 초고가주택 한 채를 보유한 사람의 세금이 더 큰 사례도 나타날 수 있습니다.

공시가격과 공정시장가액비율을 넣어 보유세 구조를 확인하려면 집정보 보유세 화면을 함께 보세요.

양도소득세 장기보유특별공제 개편

보유기간보다 실제 거주기간이 중요해진다

현재 1세대 1주택 장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간에 각각 연 4%의 공제율을 적용합니다. 10년 이상 보유하고 10년 이상 거주하면 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.

개편안은 이 구조를 단계적으로 거주 중심으로 바꿉니다.

• 2027년까지: 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%

• 2028년: 보유기간 연 2%, 거주기간 연 6%

• 2029년부터: 보유기간 공제 폐지, 거주기간 연 8%

2029년부터는 집을 오래 보유했더라도 실제로 살지 않았다면 장기보유에 따른 공제를 받기 어려워집니다. 반면 10년 이상 실거주한 1주택자는 지금과 같이 최대 80%의 공제율을 적용받을 수 있습니다.

공제 금액에 한도가 새로 생긴다

기존에는 장기보유특별공제 금액에 별도의 상한이 없었습니다. 집값이 크게 올라 양도차익이 많아도 정해진 공제율을 그대로 적용할 수 있었습니다.

개편 이후에는 공제 금액에 다음과 같은 한도가 적용될 예정입니다.

• 2028년: 최대 20억 원

• 2029년 이후: 최대 10억 원

공제율이 80%라 하더라도 실제 공제받을 수 있는 금액은 한도 안에서 제한됩니다. 양도차익이 큰 초고가주택 보유자가 특히 영향을 받습니다.

장기 실거주 1주택은 기본공제 확대

양도가액 30억 원 이하 주택에 10년 이상 거주한 1세대 1주택자는 양도소득 기본공제가 연 250만 원에서 연 2,500만 원으로 확대됩니다.

오래 실제로 거주한 중산층 1주택자의 부담을 덜기 위한 장치입니다. 다만 양도가액과 거주기간, 1세대 1주택 요건을 모두 충족해야 하므로 개인별 적용 여부를 확인해야 합니다.

학교 입학이나 직장 전근, 질병 치료, 해외 체류처럼 어쩔 수 없이 거주하지 못한 기간은 요건을 충족하면 거주기간으로 인정받을 수 있습니다. 현행 공제율과 계산 구조는 국세청 장기보유특별공제율에서 확인할 수 있습니다.

다주택자 양도세 중과는 한시적으로 완화

조정대상지역 주택을 매도하는 다주택자는 현재 기본세율에 추가 세율이 붙습니다.

• 2주택자: 기본세율에 20%포인트 추가

• 3주택 이상: 기본세율에 30%포인트 추가

개편안은 다주택자가 주택을 정리할 수 있도록 2028년까지 중과세율을 일정 부분 완화할 예정입니다. 매도 시기와 보유 주택 수에 따라 추가세율이 5~15%포인트 수준으로 낮아질 수 있습니다.

다만 중과가 완전히 폐지되는 것은 아닙니다. 조정대상지역 여부와 취득 시기, 매도 계약일과 잔금일에 따라 결과가 달라지므로 매도 전에 양도세 화면에서 예상 세액을 먼저 계산해 보세요.

65세 이상 1주택자 지방 이전 감면

수도권에 오래 거주한 고령 1주택자가 집을 팔고 비수도권으로 이주하면 양도세를 감면받을 수 있는 제도도 새로 만들어집니다.

주요 조건은 다음과 같습니다.

• 65세 이상 1세대 1주택자

• 수도권 주택에서 5년 이상 거주

• 수도권 주택을 매도한 뒤 비수도권으로 이전

• 정해진 기간 안에 매도와 이전을 완료

조건을 충족하면 2027년에는 양도세의 50%를 최대 5억 원까지, 2028년에는 30%를 최대 3억 원까지 감면받을 수 있습니다.

고령자의 지방 이전을 지원하는 한시 제도이므로 매도 시점과 새 주택의 소재지 요건을 반드시 확인해야 합니다. 자세한 조건은 2026 세제개편 고령 1주택자 지방 이전 양도세 감면에서 따로 정리했습니다.

세제개편의 영향을 크게 받는 사람

본인 집을 임대하고 전세로 사는 1주택자

비거주 1주택자는 종부세 기본공제가 줄어들고 양도세에서도 보유기간 공제가 사라집니다. 집을 오래 보유했더라도 실제 거주기간이 짧다면 예상보다 세금이 크게 늘어날 수 있습니다.

양도차익이 큰 고가주택 보유자

장기보유특별공제 금액에 최대 10억 원 한도가 생기기 때문에 양도차익이 클수록 영향을 크게 받습니다. 실거주 1주택자라도 초고가주택이라면 세금이 늘어날 수 있습니다.

여러 채를 보유한 다주택자

종부세가 주택가액 중심으로 바뀌면서 단순한 주택 수보다 전체 주택가액과 실거주 주택의 비율이 중요해집니다. 양도세 중과가 완화되는 기간에 수익성이 낮은 주택을 정리할지 검토할 필요가 있습니다.

장기간 실거주한 1주택자

실거주 1주택자는 종부세 기본공제 확대와 거주기간 중심 공제의 혜택을 함께 받을 가능성이 큽니다. 특히 시가 약 20억 원 이하 주택에 오래 거주했다면 세 부담이 줄어들 수 있습니다.

부동산 시장에는 어떤 영향을 줄까

세금이 강화됐다고 해서 다주택자 매물이 한꺼번에 쏟아지거나 집값이 곧바로 내린다고 보기는 어렵습니다.

주택 보유자는 세금뿐 아니라 양도차익과 대출이자, 임대수익, 앞으로의 공급량과 가격 전망까지 함께 따져 매도 여부를 결정하기 때문입니다.

다만 다음과 같은 변화는 예상해 볼 수 있습니다.

• 비거주 고가주택의 보유 부담 증가

• 다주택자의 수익성 낮은 주택 선별 매도

• 실거주가 가능한 주택으로 수요 집중

• 초고가 1주택 선호 현상의 일부 약화

• 양도세 중과 완화 기간의 매물 증가 가능성

• 지역과 단지별 가격 양극화 확대

결국 이번 개편은 모든 주택에 같은 영향을 주기보다 실거주 수요가 강한 주택과 투자수요에 기댄 주택의 차이를 벌릴 가능성이 큽니다. 가격 전망은 2026 부동산 세제개편 총정리와 집값 전망, 전월세 시장 영향은 2026 세제개편과 전세·월세 매물 변화에서 이어서 볼 수 있습니다.

주택을 팔기 전에 확인할 항목

• 현재 1세대 1주택 요건을 충족하는지

• 해당 주택의 실제 보유기간과 거주기간

• 비거주 기간에 인정 가능한 예외 사유가 있는지

• 예상 양도가액과 취득가액

• 필요경비로 인정받을 수 있는 지출 내역

• 장기보유특별공제 적용률과 공제 한도

• 조정대상지역 및 양도세 중과 적용 여부

• 매도 시점에 따른 세율 차이

주택을 계속 보유할 때 확인할 항목

• 공시가격과 종부세 과세표준

• 실거주 주택 해당 여부

• 전체 보유 주택의 공시가격 합계

• 다주택자 기본공제 계산 결과

• 재산세와 종부세의 세 부담 상한

• 임대수익 대비 보유세와 금융비용

• 앞으로의 실거주 또는 매도 계획

2026 부동산 세제개편 자주 묻는 질문

1주택자는 모두 종부세가 줄어드나요?

아닙니다. 실제 거주하는 중저가 1주택자는 부담이 줄어들 수 있지만 비거주 1주택자와 초고가주택 보유자는 세금이 늘어날 수 있습니다.

집을 오래 보유하면 양도세 공제를 받을 수 없나요?

개편안대로 시행되면 보유기간에 따른 공제는 단계적으로 줄고 실제 거주기간 중심으로 바뀝니다. 장기 보유만 하고 거주하지 않았다면 공제 혜택이 크게 줄어듭니다.

실거주 1주택자는 최대 80% 공제가 유지되나요?

10년 이상 실제 거주한 1세대 1주택자는 최대 80% 공제율을 유지할 수 있습니다. 다만 공제 금액에는 별도의 한도가 적용될 예정입니다.

다주택자는 지금 집을 파는 것이 유리한가요?

개인별 취득가액과 양도차익, 보유기간과 주택 소재지에 따라 다릅니다. 중과 완화만 보고 매도를 결정하기보다 보유세와 예상 양도세를 함께 비교해야 합니다.

2026 부동산 세제개편 결론

이번 개편의 핵심은 ‘몇 채를 가지고 있는가’에서 ‘얼마짜리 주택을 보유하고 실제로 거주하는가’로 과세 기준이 이동한다는 점입니다.

실거주 1주택자는 종부세 기본공제 확대와 거주기간 중심 공제의 혜택을 받을 수 있습니다. 반면 비거주 1주택자와 초고가주택 보유자, 다주택자는 종부세와 양도소득세 부담이 커질 가능성이 있습니다.

특히 장기보유특별공제가 거주 중심으로 바뀌기 때문에 집을 언제 팔 것인지뿐 아니라 앞으로 실제로 거주할 것인지도 중요한 판단 기준이 됩니다.

세제개편안은 국회 심의와 법률 개정 과정에서 적용 시기나 세부 조건이 달라질 수 있습니다. 실제 매수·매도나 절세 계획을 세울 때는 최종 확정된 법령과 개인별 세금 계산을 반드시 확인하세요.

확인한 자료

• 대한민국 정책브리핑, 2026년 세제개편안

• 정책주간지 K-공감, 부동산 세제개편 설명

• 국세청, 장기보유특별공제율

• 국가법령정보센터, 소득세법 제95조

• 국가법령정보센터, 종합부동산세법