첫 집을 보기 전,예산표부터 만드는 법
집값보다 먼저 보유 현금·대출 상환액·부대비용·비상자금을 한 장에 적어야 매수 상한선이 보입니다.
처음 집을 볼 때 가장 흔한 실수는 대출 한도와 매수 예산을 같은 숫자로 보는 것입니다. 2026년에는 지역과 차주 조건에 따라 담보인정비율이 크게 달라지고 정책대출 공급도 더 선별적으로 운영됩니다. 집을 검색하기 전에 계약금부터 입주 후 3개월까지의 현금 흐름을 먼저 계산해 보세요.
먼저 기억할 핵심
- 01매수 상한선은 보유 현금과 대출의 합이 아니라, 부대비용과 비상자금을 뺀 금액입니다.
- 02은행이 빌려주는 최대액보다 매달 흔들리지 않고 갚을 수 있는 상환액을 먼저 정합니다.
- 03계약금·잔금·취득 관련 비용의 지급 시점까지 적어야 자금 공백을 피할 수 있습니다.
이 글은 2026년 7월 28일 기준 제도를 바탕으로 작성했습니다. 집을 사기 위한 첫 숫자는 매물 가격이 아니라 ‘오늘 실제로 꺼낼 수 있는 돈’입니다. 예산표를 먼저 만들면 좋은 집을 놓치는 것이 아니라, 감당하기 어려운 집에 마음을 빼앗기는 일을 줄일 수 있습니다.
1. 보유 현금을 네 칸으로 나누세요
통장 잔액을 전부 자기자본으로 잡지 마세요. 먼저 돈의 역할을 나눠야 합니다.
계약에 바로 쓸 돈: 계약금과 계약 직후 필요한 비용입니다.
잔금일에 쓸 돈: 중도금·잔금과 대출 실행 전후의 자금 공백을 메웁니다.
부대비용: 취득 관련 세금, 중개보수, 법무·등기, 이사와 수리 비용입니다.
남겨 둘 돈: 최소 3~6개월 생활비와 갑작스러운 수리비를 위한 비상자금입니다.
한 장 공식: 보유 현금 + 감당 가능한 대출 − 부대비용 − 비상자금 = 현실적인 매수 상한선
예를 들어 현금 2억 원과 대출 3억 원이 가능해 보여도, 부대비용 3천만 원과 비상자금 3천만 원을 남긴다면 매수 상한선은 4억 4천만 원에 가까워집니다. 실제 비용은 주택 가격, 면적, 보유 주택 수와 지역에 따라 달라지므로 계약 직전 다시 계산해야 합니다.
2. ‘대출 한도’와 ‘감당 가능한 대출’을 분리하세요
담보가치로 계산한 한도와 소득으로 계산한 한도 중 더 작은 값이 실제 대출의 출발점입니다. 여기에 은행별 심사와 기존 부채, 스트레스 금리 등이 더해집니다. 2026년에는 금융당국이 가계대출 증가율 목표를 1.5%로 낮추고 정책대출 공급도 더 선별적으로 운영한다고 밝혔습니다.
금융위원회 2026년 가계부채 관리방안을 보면 ‘가능하다고 들은 한도’를 계약 직전까지 확정된 돈으로 간주하면 안 되는 이유를 확인할 수 있습니다.
월 상환액부터 역산하는 방법
세후 월소득에서 고정생활비, 보험료, 교육비와 기존 대출 상환액을 뺍니다.
금리가 1~2%포인트 올라가도 유지할 수 있는 월 상환 상한을 정합니다.
원리금균등 방식으로 기간별 원금 규모를 역산합니다.
은행 사전심사 결과와 비교해 더 작은 금액을 예산표에 씁니다.
정책모기지를 검토한다면 자격과 금리도 현재 시점으로 확인하세요. 보금자리론은 주택가격, 소득, 주택 보유 수와 지역 조건을 함께 봅니다.
한국주택금융공사 보금자리론 상품 안내에서 본인 조건을 확인한 뒤 은행의 일반 주택담보대출과 월 상환액을 같은 만기 기준으로 비교하는 것이 좋습니다.
3. 지급 날짜를 적으면 자금 공백이 보입니다
총액만 맞아도 계약이 진행되지 않을 수 있습니다. 계약금은 계약일, 잔금은 소유권 이전일에 필요하고 대출은 서류 보완이나 실행 조건 때문에 예상보다 늦어질 수 있습니다. 예산표에는 금액 옆에 반드시 날짜를 적으세요.
계약 전: 계좌이체 한도, 계약금 출처, 증여 여부와 자금조달계획을 확인합니다.
계약일: 계약금과 특약, 대출 불가 시 처리 조건을 확인합니다.
잔금 4~6주 전: 대출 심사, 법무 일정, 세금과 중개보수 견적을 확정합니다.
입주 후 3개월: 관리비, 수리·가구·이사 비용과 첫 원리금 납부를 반영합니다.
4. 2026년에는 주소가 대출 조건을 바꿉니다
같은 가격의 집이라도 규제지역 여부에 따라 LTV가 크게 달라질 수 있습니다. 2026년 7월 1일부터 동탄구·기흥구·구리시는 규제지역으로 지정되어 일반적인 주택담보대출 LTV가 70%에서 40%로 강화됐습니다. 생애최초 구입자나 정책모기지는 별도 완화가 적용될 수 있지만, 자격 확인이 먼저입니다.
금융위원회 규제지역 지정에 따른 금융 규제 안내처럼 최신 주소 기준을 확인하고, 매물마다 ‘비규제지역일 때’와 ‘규제지역일 때’ 두 가지 자금표를 만들어 두면 안전합니다.
5. 매물 보기 전 10분 체크리스트
계약금으로 바로 쓸 수 있는 현금이 있는가
부대비용과 비상자금을 제외했는가
금리 상승 시나리오에서도 월 상환액이 유지되는가
희망 매물 주소의 규제지역 여부를 확인했는가
잔금일 전 대출 실행이 가능한지 사전상담을 받았는가